Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?

W potocznej polszczyźnie takie określenia jak zaliczka oraz zadatek czasem są używane wymiennie. Trzeba jednak pamiętać, że prawnicy wyraźnie rozróżniają te dwie formy wstępnego rozliczenia w ramach różnych transakcji. Rozróżnienie jest uzasadnione na gruncie obowiązujących przepisów. Postanowiliśmy zatem przedstawić odpowiedź na tytułowe pytanie (Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?). Nasza analiza dość często odnosi się do transakcji handlowych. W ich przypadku, przedsiębiorcy najczęściej mają do czynienia z zadatkiem. Natomiast dla przeciętnego Kowalskiego sprzedaż domu, lokalu lub działki jest najpowszechniejszym przykładem zastosowania zadatku.  

Jedna ze stron powinna otrzymać dwukrotność zadatku 

Zadatek podobnie jak inne rozwiązania mające na celu zabezpieczenie wykonania umowy, został opisany przez kodeks cywilny. Artykuł 394 KC wskazuje, że w razie braku odmiennych uregulowań lub zwyczajów, zadatek może zostać zatrzymany przez stronę przyjmującą jeśli strona wręczająca kwotę zadatku nie wykonała umowy. Zatrzymanie zadatku jest związane z odstąpieniem od umowy bez dodatkowego terminu. Natomiast strona wpłacająca ustalony zadatek ma prawo domagać się zwrotu dwa razy większej sumy jeśli niewykonanie umowy uzasadnia odstąpienie od niej i roszczenie o dwukrotny zadatek.

Warto pamiętać, że odstąpienie od umowy skutkuje przywróceniem stanu, który miał miejsce przed zawarciem takiego kontraktu. Mowa o powrocie do sytuacji, z którą mielibyśmy do czynienia, gdyby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. Wyjątek od tej zasady dotyczy rozliczeń związanych z zadatkiem. Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny produktu lub usługi. To nie wszystko, co warto wiedzieć w ramach analizowanej kwestii (zadatek a zaliczka).

Ustawowe zasady funkcjonowania zadatku można zmienić

Warto dodać, że przepisy kodeksu cywilnego pozwalają stronom na modyfikowanie zasad funkcjonowania zadatku. Jeżeli strony kontraktu nie zamierzają tego robić, to umowie znajdzie się informacja, że zabezpieczeniem jej wykonania jest zadatek w rozumieniu kodeksu cywilnego. Osoby zadające tytułowe pytanie (Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?) powinny również wiedzieć, że strona umowy może zrezygnować z zadatku i wtedy ma prawo dochodzić odszkodowania za niewykonanie kontraktu na zasadach ogólnych. Tak mówi Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r. – sygn. akt III CZP 39/09.

Obustronna wina stron wyklucza zatrzymanie zadatku

Strony mogą również samodzielnie określić zasady odpowiedzialności finansowej za niepowodzenie transakcji. W domyślnym wariancie, możliwość zatrzymania zadatku oraz wysuwania roszczenia o zwrot jego podwójnej wysokości wyklucza zarówno obustronna wina stron, jak i sytuacja, w której żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za fiasko transakcji. Rozwiązanie umowy na mocy porozumienia stron również uzasadnia zwrot zadatku w pierwotnej wysokości. Modyfikacja tych reguł wymienionych przez artykuł 394 kodeksu cywilnego może zakładać na przykład, że w razie negatywnej decyzji kredytowej z kilku banków skutkującej brakiem środków u kontrahenta, niemożliwe będzie zatrzymanie zadatku przez drugą stronę. 

Jeżeli strony umowy decydują się na takie niestandardowe uregulowanie zasad zadatku, to należy to zrobić precyzyjnie. Istnieje bowiem dość duże ryzyko sporu sądowego, który może dotyczyć właśnie uprawnienia kontrahenta do zatrzymania zadatku. Tego typu sprawy dość często trafiają na wokandę. Można zminimalizować ryzyko sporu sądowego poprzez skorzystanie z pomocy prawnika na etapie przygotowywania umowy. 

Zadatek a zaliczka – różnice między tymi opcjami są duże

Możliwość dość skutecznego zabezpieczenia wykonania umowy sprawia, że zadatek jest o wiele popularniejszy niż zwracana w pełnej wysokości zaliczka. Wspomniana zaliczka ze względu na swój zwrotny charakter nie wiąże stron umowy. Można ją potraktować najwyżej jako dowód na wypłacalność kontrahenta i część przyszłej ceny towaru lub usługi. Warto jednak pamiętać, że strony mogą nadać zaliczce cechy zbliżone do zadatku. W takiej sytuacji konieczne będą jednak odpowiednie klauzule umowne. Co ważne, zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie została wprost uregulowana przez kodeks cywilny.